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Decisões importantes do STJ relativo aos condomínios:

Decisões gerais sobre relações condominiais

Conforme visto em momentos anteriores, as relações condominiais são complexas e envolvem a convivência diária de pessoas, envolvendo tanto espaços privados, quando espaços em comuns. Diante disso, acabam surgindo situações que não foram completamente previstas pelo legislador, ficando a cargo dos tribunais se manifestarem sobre temas que são de alta recorrência, mas que não se tem correspondência específica na legislação.

Destaca-se, neste momento, algumas decisões que possuem grande relevância dentro do contexto dos condomínios.
De saída, destaca-se que o Superior Tribunal de Justiça decidiu que animais de estimação, desde que inofensivos, não podem ser proibidos nas unidades individuais de um condomínio, conforme ementa colacionada a seguir:

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ANIMAIS. CONVENÇÃO. REGIMENTO INTERNO. PROIBIÇÃO. FLEXIBILIZAÇÃO. POSSIBILIDADE.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode impedir a criação de animais de qualquer espécie em unidades autônomas do condomínio.
3. Se a convenção não regular a matéria, o condômino pode criar animais em sua unidade autônoma, desde que não viole os deveres previstos nos arts. 1.336, IV, do CC/2002 e 19 da Lei nº 4.591/1964.
4. Se a convenção veda apenas a permanência de animais causadores de incômodos aos demais moradores, a norma condominial não apresenta, de plano, nenhuma ilegalidade.
5. Se a convenção proíbe a criação e a guarda de animais de quaisquer espécies, a restrição pode se revelar desarrazoada, haja vista determinados animais não apresentarem risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio.
6. Na hipótese, a restrição imposta ao condômino não se mostra legítima, visto que condomínio não demonstrou nenhum fato concreto apto a comprovar que o animal (gato) provoque prejuízos à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores.
7. Recurso especial provido.
(RECURSO ESPECIAL Nº 1.783.076 – DF (2018/0229935-9) RELATOR: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA. JULGADO EM 14 DE MAIO DE 2019.)

Ressalta-se que na decisão, o STJ entendeu que existe uma ponderação a ser considerada, a saber a convenção de condomínio e o direito de proprietário de cada unidade. Assim, não significa que qualquer tipo ou comportamento de animal de estimação será aceito. Contudo, a vedação deverá considerar a espécie de animal na propriedade, bem como o comportamento deste nas suas dependências.

Cumpre, ainda, mencionar a recente decisão proferida pelo Superior tribunal de Justiça, no REsp 1.699.022, no qual declarou-se a ilicitude em coibir o condômino inadimplente de utilizar as áreas comuns do condomínio. Nesse contexto, trata-se da ilicitude da proibição de uso de áreas comuns no que concerne ao não pagamento das taxas condominiais. É o que depreende-se da ementa colacionada:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. REGULAMENTO INTERNO. PROIBIÇÃO DE USO DE ÁREA COMUM, DESTINADA AO LAZER, POR CONDÔMINO INADIMPLENTE E SEUS FAMILIARES. IMPOSSIBILIDADE. SANÇÕES PECUNIÁRIAS TAXATIVAMENTE PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL.
1. No condomínio edilício, o titular da unidade autônoma, cotitular das partes comuns, exerce todos os poderes inerentes ao domínio, mas, em contrapartida, sujeita-se à regulamentação do exercício destes mesmos direitos, em razão das necessidades impostas pela convivência em coletividade
2. O Código Civil, ao estabelecer um regramento mínimo sobre o condomínio edilício (arts. 1.332 e 1.334), determinou que a convenção deverá definir, entre outras cláusulas, “as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores” (art. 1.334, IV, do CC), tendo como contraponto, para tal mister, os deveres destes.
3. Segundo a norma, é direito do condômino “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores” (CC, art. 1.335, II). Portanto, além do direito a usufruir e gozar de sua unidade autônoma, têm os condôminos o direito de usar e gozar das partes comuns, já que a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes de uso comum.
4. É ilícita a prática de privar o condômino inadimplente do uso de áreas comuns do edifício, incorrendo em abuso de direito a disposição condominial que proíbe a utilização como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais. Em verdade, o próprio Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e dos demais moradores.
5. O legislador, quando quis restringir ou condicionar o direito do condômino, em razão da ausência de pagamento, o fez expressamente (CC, art. 1.335). Ademais, por questão de hermenêutica jurídica, as normas que restringem direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa. Documento: 97767070 – EMENTA / ACORDÃO – Site certificado – DJe: 01/07/2019 Página 1 de 2 Superior Tribunal de Justiça
6. O Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino inadimplente: a) ficará automaticamente sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, ao de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito (§ 1°, art. 1.336); b) o direito de participação e voto nas decisões referentes aos interesses condominiais poderá ser restringido (art. 1.335, III); c) é possível incidir a sanção do art. 1.337, caput, do CC, sendo obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração; d) poderá haver a perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família (Lei n° 8.009/90, art. 3º, IV).
7. Recurso especial provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça acordam, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator, com ressalvas de entendimento do Ministro Antonio Carlos Ferreira, Ministra Maria Isabel Gallotti e Ministro Marco Buzzi. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira (Presidente) e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Brasília – DF, Julgado em 28/05/2019, Relator: Ministro Luis Felipe Salomão).

Observa-se, aqui, no entanto, que a presente decisão trata de sanção ao inadimplemento apenas dentro da seara pecuniária, devendo estar restritas às hipóteses legais: cobranças administrativas e judiciais, restrição ao direito de voto, bem como a possibilidade de perda do imóvel pela exceção da impenhorabilidade de bem de família.

Dra. Luíza Athouguia Abdalla
OAB/MG – n° 200.947