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O Código Civil de 2002 traz regras importantes a respeito dos direitos e deveres dos condôminos. De plano, o art. 1.335 enuncia os direitos, e o art. 1.336, por sua vez, expõe os deveres. Destes, merece destaque, para o propósito do presente artigo, a previsão do inciso IV, segundo o qual o condômino tem o dever de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Nessa esteira, é possível vislumbrar, como exemplo, o problema do excesso de barulho e a lei do silêncio. Há a violação de dever do condômino quando este gera perturbação do sossego, por meio de utilização abusiva de aparelhos de som em horário de repouso noturno. Trata-se de um descumprimento de normas atinentes ao bom convívio social.

Outro problema pode advir do dever de utilização da área conforme a destinação do condomínio edilício, vez que não se mostra razoável nem viável impedir totalmente o condômino de, por exemplo, trabalhar no imóvel, contanto que tal atividade não perturbe o sossego e a segurança dos demais condôminos. Deve-se ter em vista, também, neste caso, que o direito ao trabalho e à livre iniciativa, constitucionalmente tutelados, somente podem ser limitados perante previsão legal ou mediante legítimo conflito com outro direito fundamental.

E, ainda, pode-se falar no problema relativo aos “bons costumes”. Sem adentrar ao mérito da vagueza desse termo e do seu conteúdo indefinido, é possível entender que esta violação ocorre quando o condômino desenvolve atividade que por si só causa constrangimento aos demais condôminos. Apesar da ampla gama de atitudes que esse conceito pode abarcar, e da sua relatividade, trata-se aqui, por exemplo, do caso de o condômino utilizar a unidade para fins ilícitos, como para ponto de prostituição ou de venda de substâncias ilícitas.

Feitas essas considerações, importa tratar, de igual modo, das penalidades aplicáveis ao condômino que desrespeite tais deveres.

O art. 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil, estabelece que aquele que não pagar sua contribuição, ficará sujeito aos juros moratórios convencionados, ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito. O parágrafo 2º do mesmo dispositivo enuncia que dois terços dos condôminos restantes podem deliberar a imposição de multa no montante de até cinco vezes o valor da quota condominial para o condômino que realizar obras que comprometam a segurança da edificação, alterar a forma e cor da fachada, der destinação diversa à sua parte àquela prevista para a edificação e utilizar sua parte de forma a prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais possuidores, ou em contrariedade aos bons costumes.

O art. 1.337, caput, do referido diploma legal dispõe que o condômino que não cumprir reiteradamente com seus deveres poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos, ser constrangido a pagar multa de até cinco vezes o valor definido para a quota condominial, além das perdas e danos. O parágrafo único deste artigo, por sua vez, permite que a multa atinja até dez vezes o valor atribuído à quota condominial pelo reiterado comportamento antissocial, este entendido como o comportamento que gera incompatibilidade de convivência com os demais possuidores, sobre o qual será falado de forma mais detalhada em diante.

Saliente-se, neste ponto, que os quóruns qualificados trazidos em lei são difíceis de serem atingidos na prática, mas isso não impede que a convenção condominial traga outra previsão, eis que se trata de norma de ordem privada.
Ressalta-se, ainda, que parte da doutrina argumenta pela necessidade de se promover o direito à defesa, apresentando para toda e qualquer forma de punição, previamente, uma notificação, a fim de que o condômino violador de determinada norma possa se justificar ou demonstrar comportamento diverso daquele que ensejou tal notificação.

Importante, ainda, é verificar o cabimento das sanções acima explicitadas para cada tipo de violação antecipada pelo legislador, a fim de que se possa adentrar em sanções não tipificadas para comportamentos também não positivados pela lei.

Diante disso, o artigo 1337, por sua vez, traz uma majoração na multa outrora mencionada em caso de descumprimento reiterado de quaisquer das obrigações antevistas pelo legislador. É nessa seara, portanto, que o parágrafo único deste artigo se diferencia dos demais, na medida em que também prevê um aumento da multa, mas não define explicitamente a violação para a qual ele está relacionado, considerando apenas o que chamou de “comportamento antissocial”.

Dra. Luíza Athouguia Abdalla
OAB/MG – n° 200.947