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A ideia de condomínio compreende, basicamente, o exercício do direito dominial por mais de um dono, simultaneamente, consistindo em uma noção de propriedade comum. Dessa forma, constitui-se o condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e sobre cada uma de suas partes, separadamente. Sendo assim, a cada condômino é assegurada uma quota ideal da coisa e não uma parcela material desta, propriamente dita, uma vez que se reconhece, ao mesmo tempo, a plenitude dominial sobre um fragmento ideal e um direito qualitativamente idêntico a todos os coproprietários.

Entendido dessa forma, o condomínio no ordenamento jurídico brasileiro se aproxima de uma noção de origem romana, em relação ao denominado condominium iuris romani, que se distancia do noção germânica do condominium iuris germanici, que por sua vez é pautada no sentido de que a coisa pertence à coletividade e não aos condôminos, que apenas possuem o direito de uso e gozo.

Em termos de classificação, o condomínio, tendo em vista sua origem, pode ser convencional – nasce de um contrato entre as partes – ou incidente – o estado de comunhão provém de fato não correspondente ao concurso de vontade das partes -; sendo ainda, legal ou forçado quando nasce de uma imposição normativa.

No que se refere a uma divisão feita pelo próprio Código Civil de 2002, estabelece-se o condomínio tradicional ou geral, que se subdivide em voluntário e necessário, e o condomínio edilício, referente aos edifícios coletivos.
Com relação a esse último, o condomínio edilício, necessário se faz tecer mais comentários tendo em vista o objeto do presente artigo.

Nesse diapasão, o Código Civil de 2002 trata do condomínio especial instituído nos edifícios, nos seus artigos de 1331 a 1358, sob o título de Condomínio Edilício, que possui sua essência pautada no fato de que ele deve ser constituído de partes que são de utilização exclusiva, consistindo no direito a propriedade do titular de um apartamento, por exemplo, e partes que são de propriedade comum a todos os moradores.

Dessa forma, entende-se que, nas palavras de Caio Mário, “o conceito de condomínio edilício há de se assentar na reunião orgânica e indissolúvel da propriedade exclusiva, incidente sobre a unidade, e o condomínio sobre as partes e coisas comuns”. (PEREIRA, 2017, p. 156).

Insta consignar que, nesse contexto, as partes comuns estão vinculadas às unidades de propriedade exclusiva, sendo a elas proporcionais, uma vez que cada unidade é ligada intrinsecamente a uma fração ideal representativa das partes comuns, tendo a propriedade sobre ambas um vínculo de reciprocidade e dependência.

No que diz respeito à constituição do condomínio edilício, esta pode se dar por meio de ato inter vivos ou causa mortis, e deve ser sempre inscrita no registro de imóveis.

Nesse contexto, presente se faz a convenção de condomínio, sendo que seu registro é necessário apenas para possibilitar a oponibilidade a terceiros, não sendo ato necessário à constituição propriamente dita do condomínio. Assim sendo, uma vez aprovada e registrada, a convenção torna-se regra para todos os proprietários detentores de unidades exclusivas, bem como para pessoas que porventura venham a ter a posse dessas.

Desse modo, a convenção de condomínio possui natureza jurídica de caráter normativo para o agrupamento social que venha a constituir o condomínio, posto que obriga e vincula, automaticamente, a todos os adquirentes, promitentes ou cessionários das unidades.

Dra. Luíza Athouguia Abdalla
OAB/MG – n° 200.947